Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dikenakan atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). PPN tersebut terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. PPN KMS ini diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan nomor : 61/PMK.03/2022 Tentang PPN atas KMS.
KMS merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama. KMS dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Bangunan sebagaimana dimaksud berupa 1 (satu) atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan.
Kriteria bangunan berupa:
- a. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/ atau baja;
- b. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
- c. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
Tahap dan tenggang waktu
Kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dapat dilakukan secara:
- a. sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu; atau
- b. bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.
Termasuk dalam kegiatan membangun sendiri yaitu kegiatan membangun bangunan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan namun Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain.
Contoh 1 :
Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300m2 (tiga ratus meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:
- 1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan
- 2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200m2 (dua ratus meter persegi).
Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut telah melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai.
Misalnya Nilai Bangunan tidak termasuk tanah sebesar Rp 1.000.000.000, maka PPN KMS yang harus disetor adalah Rp 22.000.000 (2,2% x Rp.1.000.000.000).
Contoh 2:
Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2 (tiga ratus meter persegi). Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut:
1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan
2. bulan Januari 2025, 2 tahun 6 bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150m2 (seratus lima puluh meter persegi). Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 bukan merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu:
1. kegiatan membangun pada bulan Juni 2022 dikenai Pajak Pertambahan Nilai mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat dimulainya kegiatan membangun bangunan; dan
2. kegiatan membangun pada bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) sehingga tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai.
baca juga : PP 44 tahun 2022 Tentang penerapan terhadap PPN/PPnBM