PPN atas IPL Apartemen

Pendahuluan

Dalam suatu media online baru-baru ini muncul berita penolakan dikenakannya PPN atas IPL Apartemen-Rusun dikenakan PPN yang disuarakan oleh Persatuan Perhimpunan Pemilik Penghuni Rumah Susun Indonesia (P3RSI) (https://www.cnbcindonesia.com/news/20240925144815-4-574517/penghuni-tolak-ipl-rusun-apartemen-kena-ppn-11-dasar-hukumnya-ini).

Apakah Iuran Pemeliharaan Lingkungan ( IPL) yang dibayar merupakan objek PPN sehingga wajib dipungut oleh Perhimpunan  Penghuni  Rumah  Susun (PPRS) ? pertanyaan ini yang menjadi pokok pembahasan dalam tulisan ini.

B.Ruang lingkup

Pemungutan IPL  apartemen/Rumah susun dalam praktik bisa dilakukan oleh perusahaan real estate/developer, bisa juga dilakukan oleh PPRS. Tulisan ini membatasi pemungutan PPN atas IPL yang dilakukan oleh PPRS dan dikaitkan dengan aspek pemungutan PPN.

Dasar hukum pembentukan  PPRS adalah Pasal 54 ayat (1) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun,  untuk selanjutnya disebut  sebagai  PP  Rumah  Susun  yang  menyatakan  bahwa: 

“Para  penghuni  dalam  suatu  lingkungan   Rumah  Susun  (flat/apartemen)    baik  hunian   maupun  bukan  hunian  wajib  membentuk  Perhimpunan   Penghuni   untuk   mengatur   dan   mengurus   kepen tingan   bersama   yang   bersangkutan   sebagai   pemilikan,penghunian, dan pengelolaannya.”

C. Maksud/tujuan

Tujuan dari tulisan ini dimaksudkan untuk memberikan edukasi kepada masyarakat luas atas pengenaan PPN atas IPL yang dipungut oleh PPRS, sekaligus membantu Direktorat Jenderal Pajak dalam memberikan edukasi kepada wajib Pajak yang merupakan salah satu tugas dari pada konsultan Pajak.

D. Pembahasan

Pembahasan akan diawali dengan model bisnis dari suatu rantai kegiatan Pegelolaan lingkugan oleh PPRS, identifikasi subjek dan objek PPN dan penerapan dari aturan PPN yang relevan.

D.1. Model bisnis Pengelolaan Lingkungan Apartemen/Rumah susun

PPRS  adalah  sebuah  badan  hukum  perkumpulan  dan  juga sekaligus sebagai  Wajib Pajak Badan  yang  wajib  melaporkan  SPT  Masa  dan  SPT  Tahunan PPh. 

Kewajiban dari PPRS  adalah mengelola  perawatan  sarana / prasana  gedung  seperti  lahan  parkir,  lobby, koridor apartemen,  fasilitas olah raga,   dan   sarana   lainnya.   Sebagai   pengelola   gedung,  dalam praktiknya PPRS mensub-kontrakkan jasa perawatan gedung tersebut kepada pihak ketiga selaku badan Pengelola.

Badan  Pengelola  yang  ditunjuk  oleh  PPRS  haruslah  berupa  badan  hukum  tersendiri  yang  bersifat  profesional  sebagaimana diatur  di  Pasal  66  PP  Rumah  Susun  yang  menyatakan  bahwa  :  “Badan  Pengelola  yang  ditunjuk  oleh  Perhimpunan  Penghuni  harus  mempunyai   status Badan Hukum dan profesional.”

Atas  pengelolaan Apartemen/ rumah  susun,  PPRS  akan  menerima  penghasilan yang dapat berupa :  (1)  iuran  pengelolaan ( service  charge ) dari  para  penghuni;  (2)  sinking  fund  dari  para   penghuni;   (3)   penghasilan   lain-lain   dapat dari   sewa   ruangan  untuk penempatan ATM  dan  bagi hasil dengan pengelola parkir.  

D.2. Apakah IPL yang merupakan Objek PPN?

pertanyaan ini yang menjadi pokok pembahasan. Topik tentang ini bukan merupakan hal yang baru karena sejak tahun 1998 Direktorat  Jenderal  Pajak  (DJP) sudah mengeluarkan Surat Edaran (SE) sebagai petunjuk dilapangan bagi fiskus dalam menjalakan tugasnya.

SE  DJP nomor   SE-01/PJ.33/1998  tentang  Perlakuan  Perpajakan  Bagi  Perhimpunan  Penghuni dari rumah susun yang strata title yang memberikan petunjuk dinas tentang perlakukan PPN atas IPL adalah sebagai berikut :  

1. Pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni yang merupakan unit di bawah Perhimpunan Penghuni pada dasarnya adalah kegiatan yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni. Oleh karena kegiatan Perhimpunan Penghuni diserasikan dengan kegiatan RT/RW yang bergerak dibidang kemasyarakatan, maka atas jasa pengelolaan tersebut termasuk dalam pengertian jasa dibidang pelayanan sosial yang tidak terutang PPN

• 2. Dalam hal terdapat bagian kepemilikan bersama yang dikelola oleh Perhimpunan Penghuni disewakan kepada pihak lain misalnya untuk mesin ATM, kios, restoran, maka atas persewaan tersebut terutang PPN dan Perhimpunan Penghuni harus dikukuhkan sebagai PKP apabila peredarannya melebihi batas omzet Pengusaha Kecil

• 3. Jasa Pengelolaan yang dilakukan oleh Badan Pengelola yang ditunjuk oleh Perhimpunan Penghuni sebagaimana merupakan Jasa Kena Pajak yang atas penyerahannya terutang PPN.

• 4. Dalam hal Pengembang bertindak sebagai pengelola rumah susun karena Perhimpunan Penghuni belum dibentuk, maka jasa yang dilakukan oleh Pengembang tersebut terutang PPN

Poin 1 (satu)  dari  SE-01/PJ.33/1998 yang dijadikan alasan oleh Asosiasi Persatuan Perhimpunan Pemilik Penghuni Rumah Susun Indonesia (P3RSI) menyuarakan kepentingan penghuni untuk menolak pengenaan PPN atas iuran IPL yang dipungut oleh PPRS yang diwajibkan oleh negara.

D.3. Status Pengusaha Kena Pajak  PRSS

Apakah PRSS wajib dikukuhkan sebagai PKP?  PRSS wajib dikukuhkan sebagai PKP jika telah memenuhi tiga syarat kumulatif :

1. Melakukan penyerahan BKP/ JKP
2. Penyerahan dalam ruang lingkup usaha
3. Mencapai jumlah batasan Rp. 4.8M /tahun

Jika PPRS melakukan penyerahan Jasa berupa sewa ruangan untuk ATM/kios/Restoran tentu ini masuk dalam kategori penyerahan jasa yang terutang PPN.

Kembali pada pokok pertanyaan apakah iuran IPL yang dipungut PPRS kepada penghuni merupakan objek PPN ? PPN menganut pengaturan yang dikenal berupa negatif list, artinya semua penyerahan terutang PPN kecuali yang disebutkan tidak dikenakan.

Bila dilihat dalam Pasal 4A Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang PPN Barang dan Jasa PPnBM stdd terakhir dengan UU Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, maka jasa Pelayanan sosial sudah dihapus dari negatif list. Sehingga Pengaturan  SE-01/PJ.33/1998 pada poin 1 (satu ) tersebut kurang/tidak relevan lagi

Namun Jasa pelayananan sosial dalam pengaturan PPN  yang baru masuk ke pasal 16B  angka 1a huruf J yang merupakan bagian jasa tertentu yang bersifat strategis.  Lebih lanjut  Pengaturan Jasa pelayanan sosial dijabarkan dalam PP No.49/2022 pasal 12 ayat 1 dan 2, dinyatakan  bahwa jenis jasa pelayanan sosial tertentu yang tidak dipungut/dibebaskan PPN adalah meliputi :

1. Pelayanan panti asuhan dan panti jompo
2. Pemadam kebakaran
3. Pemberian pertolongan pada kecelakaan
4. Lembaga rehabilitasi
5. Penyediaan rumah duka/jasa pemakaman/krematorium
6. Jasa dibidang olah raga.

Sehingga definisi jasa layanan sosial sebagaimana didefinisikan dalam SE-01/PJ.33/1998 tersebut kehilangan dasar hukumnya/ tidak relevan.

E. Simpulan

Pengaturan  SE-01/PJ.33/1998 pada poin 1 (satu ) yang menyatakan :

Pengelolaan rumah susun yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni atau Badan Pengelola yang dibentuk oleh Perhimpunan Penghuni yang merupakan unit di bawah Perhimpunan Penghuni pada dasarnya adalah kegiatan yang dilakukan oleh Perhimpunan Penghuni. Oleh karena kegiatan Perhimpunan Penghuni diserasikan dengan kegiatan RT/RW yang bergerak dibidang kemasyarakatan, maka atas jasa pengelolaan tersebut termasuk dalam pengertian jasa dibidang pelayanan sosial yang tidak terutang PPN

tersebut sudah tidak relevan lagi. Dengan demikian  SE-01/PJ.33/1998 tersebut mati dengan sendirinya secara diam-diam tanpa dicabut sekalipun,  sehingga klaim dari  P3RSI yang mewakili suara para penghuni Rumah susun/Apartemen menolak membayar PPN yang mendasarkan pada SE tersebut menjadi sangat lemah dan kehilangan dasar hukumnya.

Baca juga : Pajak atas Pembelian Software